Въпросът е не само в кредита, а и дали проектите са разумни

Господин Нейчев, каква е вашата оценка за дълбочината на кризата – от една страна, в икономиката, а от друга – в пазара на имоти, който беше двигател за растежа в последните няколко години?
- Предвид ежедневните новини за намалели продажби, съкращения, замразено финансиране и т.н. е наивно да очакваме всичко да се размине с един "дъждовен сезон". Боледува един от фундаменталните сектори – финансовият, и вече е без значение дали той е причината, или търпи последствията и пренася проблемите в реалния сектор.

В какво според вас е същността на проблема – в неблагоприятната външна среда или в местни проблеми, които не са били адресирани своевременно?
- Банковата ни система е на практика част от европейската. Повечето от компаниите в реалния сектор също вследствие на приватизационни или частни сделки са собственост на мултинационални компании. Съвсем естествено е тази степен на интеграция с Европа да ни прави по-уязвими и към всички проблеми там. В този смисъл същността на проблема не може да се разглежда еднозначно. Въпросът е дали сме се ваксинирали, за да преболедуваме по-леко, и второ - правилната ваксина ли сме ползвали.
 
Кои са основните дефекти на бизнес средата в България, които трябва да бъдат коригирани приоритетно?
- Дефектите са общоизвестни, предизвикват безплодни дискусии и отстраняването им отнема време. Без да омаловажавам нуждата от тяхното коригиране, предвид дефицита от време би било разумно да мобилизираме и това, което вече имаме. Кои са предимствата на България, които да използваме умно, за да посрещнем и преминем през кризата по-леко? Има ли дефекти, които можем да превърнем в предимства?
Един пример, макар и не идеален, в подкрепа на горното би бил морският ни туризъм. Репутацията ни на евтина дестинация може да се окаже печеливша карта в сегашната обстановка, но само ако се изиграе навреме, правилно и активно. Ще можем ли да пренасочим и как редовните унгарски туристи от Хърватия например? Възможно ли е България, най-бедната държава в ЕС, тоест хипотетично и най-евтина, да се превърне в интересно решение за пенсионерите от Стара Европа? Как гледат на нас и доколко ни познават инвеститорите от Залива? 
 
Трябва ли (а и има ли инструментите) централната банка да се намеси по-решително за възстановяване на кредитирането?
- В сравнение с колегите си в други "новоевропейски" държави нашата централна банка пое волана много по-рано, в резултат на което банковата ни система все още е сочена за пример в региона. Ако си спомняте, БНБ наложи рестрикции относно кредитната експанзия много преди някой да заговори изобщо за криза в страната, а и дори в Европа. 
Не бива да търсим причините за намаленото кредитиране изцяло и само в банковата система (липса на ликвидност, затруднения на централите им в Европа и.т.н.). Другата страна на монетата е дали предлаганите проекти за финансиране са разумни. Няма ли пренасищане в определени сегменти на пазара, има ли търсене за всичко, което се строи? Отпускане на режима с цел разширяване на кредитирането от банките и съответно довършване на започнатите обекти няма да доведе автоматично до тяхното запълване с наематели или купувачи.
 
Могат ли да проработят фискални стимули като данъчни намаления или повече харчене от държавния бюджет за омекотяване на приземяването на икономиката?
- Бих обърнал повече внимание на това в какъв взаимен баланс и последователност се предприемат. Всяко едно лекарство в грешна доза може на практика да доведе до нежелани последствия и странични ефекти. Увеличаване на публичните разходи например за инфраструктурни проекти определено ще съживи една част от сектора, но ако се увлечем или не го комбинираме с други мерки, може да доведе до критични диспропорции в друга част на макрорамката.

В какъв период от време смятате, че можем да видим дъното на кризата, и колко би отнело възстановяването на икономиката?
- Втората част на въпроса е функция на първата, а отговорът на първата е нещо, което дори най-големите международни спекуланти не могат да предскажат в момента. Преди десетина дни присъствах на среща между представители на сектора и видни наши банкери. Там бе направен много впечатляващ коментар, според който нашата икономика ще тръгне нагоре около 6 месеца след като това започне да се случва в САЩ. Извинявам се, ако не съм цитирал точно, но това може би е най-прецизната отправна точка в момента. Няма значение дори дали ще са 3, 6 или 12 месеца. По-важното е, че за разлика от развитите икономики ние ще имаме лукса да знаем кога болестта започва да отминава. Това има голяма стойност, защото самата новина ще даде тласък и надежда. Всички бизнес планове и проекции ще го отразяват и на практика ще съкратят ефективната продължителност на кризата при нас.
 
Какво ще бъде поведението на индустрията на недвижимите имоти – доколко тя ще се движи в синхрон с широката икономика и колко е вероятно да изпревари движението й надолу така, както в последните три години се движеше изпреварващо спрямо нея?
- Не може да не бъде в синхрон относно посоката. Цените на недвижими имоти ще бъдат в пряка зависимост от същите фактори, които влияят и в условията на подем, но с обратен знак – възможностите на домакинствата, нуждите на бизнеса, достъп до кредитиране и др. Динамиката на това движение обаче може да се окаже различна в различните етапи на кризата. Фактор за забавяне спада в цените е нежеланието на продавачите да продават при сегашния пазар. Ще продават тези, на които наистина им се налага. Друг фактор е фактът, че в България цените така и не стигнаха рекордните нива на някои съседни държави. За съжаление това важи и за качеството на продукта. 
 
Възможно ли е чуждите инвестиции да бъдат заместени поне частично от местни капитали предвид това, че падащите цени ще предоставят изгодни възможности на инвеститори, които познават добре пазарите и могат да се възползват от тях?
- Да, има местни играчи със свободни средства, за които сегашната ситуация ще бъде една златна възможност, но не мисля, че ще компенсират намалелите чужди инвестиции. Първо, мащабът на възможности е различен и второ, на пазара ще се появят и много други активи, предприятия или обособени части от тях. Възможно е те да се окажат по-привлекателни за купувачите с налични ликвидни средства или достъп до такива.
 
Каква е вероятността пазарът да се раздвижи по-късно през годината от продажбата на проблемни активи – от големи проекти за бизнес сгради до жилища на собственици с лоши кредити?
- За жилищния сектор не бих могъл да коментирам, но в бизнес сегмента това раздвижване вече е факт. Все още не води до реални сделки, но сме свидетели на проучвания, имаме запитвания и срещи с потенциално заинтересувани. Това, което забавя процеса и мисля, че ще отнеме още известно време, са ценовите очаквания на продавачите. Те все още не са актуализирани и съобразени с новата обстановка. Същото важи и дори в по-голяма степен за потенциалните купувачи и инвеститори. В крайна сметка търсенето и предлагането ще се срещнат, но най вероятно по различно време за различните категории обекти в сектора от гледна точка качество и сегменти.

Божидар Нейчев е управляващ съдружник, "Консултантски услуги за Югоизточна Европа" в консултантската компания "ПрайсуотърхаусКупърс". Отговаря за проекти в Албания, Босна и Херцеговина, България, Македония, Косово, Румъния, Сърбия, Черна гора, Хърватия и Словения. Господин Нейчев ще открие конференцията BalREAct, на която ще се обсъждат въздействията на финансовата криза върху пазара на имоти в България и възможностите да й се противодейства.