Ясните регулации ще са по-полезни от фискалните мерки срещу кризата

Господин Гаров, икономическата криза вече засяга всички сектори на пазара на недвижими имоти. Какво е вашето усещане накъде ще вървят нещата?
- Всяко движение на пазара рязко нагоре или надолу се ускорява от участниците в него, които не са професионалисти и просто са следвали тенденциите. Както до 2008 г. благодарение на тях ръстът беше по-висок, отколкото би следвало да бъде, така в момента наблюдаваме тенденция тези, които не са правили правилните прогнози и анализ, да започват да изпитват паника и да се опитват на всяка цена да излязат от пазара. Това дава грешен сигнал на целия бизнес, че нещата са по-зле, отколкото са реално.

Но това се отразява и върху по-професионалните играчи. Дори добрите проекти ще бъдат финансирани при по-усложнени условия например.
- Специално за банковото финансиране кризата е за всички. Но и всеки свободно развиващ се пазар е цикличен и този цикъл не е непредсказуем. В момента се появяват много интересни професионални инвеститори от страната на купувача. Те много внимателно и прецизно успяват да направят много добри сделки.

Каква е реалистичната оценка за пазара в момента обаче?
- За всички случващото се има ефект, но не за всеки той ще бъде пагубен. Професионалистите, които са си правили добре анализите и са организирали финансирането, са предвидили, че ще има и спад. Те са приели този риск и имат готовност да реагират. Пример за това в жилищния сегмент са схемите за разсрочено плащане, които започват да се появяват. Те могат да се предлагат само от стабилни инвеститори, които са си направили сметките.
Когато се мисли за инвестиране в какъвто и да било бизнес, не само недвижими имоти, трябва да се направи един доста детайлен анализ от гледна точка на това доколко проектът или продуктът се вписва в нуждите на пазара, доколко ще бъде конкурентноспособен и как ще се финансира, а ако банковото финансиране спре, дали ще може да изчака, докато то стане отново достъпно, или това ще създаде проблем. Предприемачеството винаги има едно по-високо ниво на риск, но той може да се прогнозира и да се търси защита от него.

Доколко масовата практика е била такава наистина?
- Повечето хора се движеха по вълната.

Има ли сериозен риск голяма част индустрията на недвижимите имоти да изчезне, което пак ще наруши баланса на пазара, когато икономиката започне да се възстановява?
- Да, съществува такъв риск именно защото има засилване на тенденциите заради психологическия елемент, който може да бъде силно позитивен и силно негативен. Твърде малко време е изминало от момента, в който се обърна психиката на инвеститорите и предприемачите, за да можем да разберем колко силен е този ефект. Ако всички се изтеглят, средносрочно това може да има негативни последствия, когато пазарът вече ще е подходящ за реализация на проектите.

Какво може да се случи, ако финансовият шок от края на 2008 продължи и през тази година? Пазарът има ли резерв, който да компенсира изтеглянето на парите във финансовата система?
- Проектите, които се реализират в момента, продължават и този буфер е налице. Но ако финансовата суша продължи прекалено дълго, има риск за всички индустрии, включително и недвижимите имоти, в средносрочен план да няма нови проекти, въпреки че ще има нужда от тях. Надявам се, че няма да стигнем до този момент.

Трябва ли да се мисли отсега и да се вземат мерки срещу развитието на такъв негативен сценарий било на ниво бизнес или над него – държава, общини?
- Моментът е много добър за планиране на всички нужди на всеки един от бизнесите за следващите две-три години и да се търсят решения сега, защото и пазарът позволява много по-голям избор. Много от бизнесите правят точно обратното, което не е най-доброто поведение. В момента може да се подсигурят много добри условия например за офиси в следващите 10-15 години. 

Само пазарни ли трябва да бъдат тези решения, или сега е моментът да се намеси държавата?
- Аз лично силно вярвам в пазарните принципи. Ролята на държавата е да създава условия за равнопоставеност, за гъвкавост на бизнеса и за защита на бизнеса. Разбира се, тя може и да играе ролята на коректив като инвеститор, например в големите проекти, които много трудно биха се реализирали изцяло като частни. Тя би могла да ги ускори, за да осигури на икономиката продължаване на растежа. На база на това доста индустрии, свързани с тези инвестиции, ще са добре, а хората, заети в тях, ще финансират развитието на други сектори, като пазаруват, сменят жилищата си и т.н.

Как гледате на възможността да се прилагат фискални стимули като данъчни отстъпки или друга подкрепа на търсенето?
- Не съм убеден, че ще работят. Насърчаването на една индустрия за сметка на друга е противопоказно, защото изкривява пазарните принципи. Държавата има нужда от много повече време, за да вземе правилното решение, отколкото частния сектор. До момента, в който едно решение е взето от нея, то може да бъде грешно.

Бизнесът дискутира и решения, които да канализират ресурс към сектора, например чрез връщането под някаква форма за спестяването на жилища.
- Не би трябвало да отнеме повече от година, преди да се съживи жилищното кредитиране, а и то дори не е спряло изцяло. Не съм убеден, че стимулирането на жилищните покупки сега е правилното решение, защото никой няма да остане без жилище за тази една година. Около 94% от домакинставата имат собствени жилища. При този бум има и много имоти, които седят празни и биха могли да бъдат наети при много добри условия. Месечните вноски за наем при пазарни нива са много по-ниски от разходите за лихви.
Не вярвам в кампанийни намеси. Държавата би трябвало да инвестира много по-дългосрочно. В сектора на недвижимите имоти едно много по-ясно регулиране в градоустройството би било много по-полезно, отколкото да се създават стимули за покупки на жилища, които, ако се разпределят на глава от населението, най-вероятно биха били нищожни.

Бизнесът иска да се намалят регулаторните режими, включително общинските. Дали това би дало тласък на пазара?
- Има регулаторни режими, които са важни за създаването на ясни правила. Но със сигурност като цяло има нужда от много повече яснота, откритост, тоест много по-лесен достъп до информация за правилата, за това какви са намеренията на местната власт, и съответно много повече гъвкавост при обслужването.

Какво е вашето предположение за това кога пазарът ще се върне обратно към растеж на бизнеса?
- Догодина, надявам се в началото, но дано сгреша и да е по-бързо.

А цените?
- Може би малко след като се върнат обемите. Ако обаче предлагането се свие много, това може да стане и по-бързо, но едва ли.

Променили ли са се средносрочните прогнози в сравнение с растежа, който се очакваше преди година например?
- Определено ще мине време, докато същите големи инвеститори започнат да навлизат така масово както преди. България в крайна сметка е периферен, не ключов пазар.

 

Атанас Гаров е изпълнителен директор на българския клон на международната консултантска компания Colliers International, а по-рано е ръководил отдела й за офис и търговски площи и инвестиционно и корпоративно консултиране. Преди това е работил в групата за капиталовите пазари на друг глобален консултант - Jones Lang LaSalle, в Ню Йорк. Магистър е по бизнес администрация от американското училище за международен мениджмънт "Тъндърбърд". Colliers International в България е част от регионалната компания Colliers International Southeast Europe, сама тя част от глобалната организация от фирми за бизнес недвижими имоти Colliers International, за която работят над 10 хиляди служители в 57 страни.