Общините могат да се заемат със санирането на жилищните блокове

Господин Пехливанов, какво ще спечелят собствениците на етажната собственост от регистрацията по закона?
- Най-важното е да се проведат общите събрания и да е ясен регламентът на стопанисване на етажната собственост – собствениците да се съберат, да си създадат правила и да започнат да ги прилагат.
Ползите са, че ще се изчисти моделът на управление на етажната собственост. Най-големият проблем сега е, че тя не се стопанисва, че общите части на сградите се занемаряват заради липсата на такъв модел. Това е все едно в едно търговско дружество с много собственици да няма ясен регламент и всеки да държи само на собствения интерес. Законът за етажната собственост иска да даде единна визия за това как да се управляват тези сгради.

Той дава ли я?
- Да. Все пак имаме сериозна традиция в това отношение. За доста от сградите има проведени общи събрания и те имат някакви управители, които обаче са в известна степен неформални. Сега трябва да ги формализираме. Затова е този публичен регистър и книгата на собствениците. Когато те се попълнят, ще дадат всички изходящи данни на етажната собственост към съответната община. Когато вече имаме регистрацията на етажната собственост, ясна картина за това как се населяват сградите и кои са лицата за контакт в тях, можем да кандидатстваме за финансиране, включително тези 100 милиона лева от Европейския съюз.

В едно търговско дружество управителите вземат заплати и носят отговорност, интересът е ясно формулиран. Как в етажната собственост хората да се мотивират да поемат ангажиментите си?
- Това също е проблем в закона. Според него управителят е задължително един от съсобствениците. Един вид не може външна компания или друго физическо лице да бъде управител (на външно лице или професионална организация управителят може да възлага конкретни дейности – бел.ред.). Няма никакви условия тази дейност да се професионализира. Моделът, който е предложен в закона, е много аматьорски и може би заради това не е ефективен. Трябва да се търси друг модел за управление на етажната собственост за усвояване на средства от еврофондовете.
Основната задача е следната – до 30 юни гражданите да проведат общи събрания, да си изберат управители и да получат легитимност като цяло, за да се администрира процесът. През този период от време може да направим обществено обсъждане с всички заинтересувани страни, в което да се намери модел (а най-вероятно моделът трябва да се поправи, за да се използват средствата по различните програми), и вече той да започне да се лансира пред гражданите.

Това означава ли, че ще се пипа и законът?
- Задължително. Моята идея е строителните работи, свързани с поддържането на етажната собственост, и предприемането на мерки за повишаването на енергийната ефективност да се прехвърлят на общините. Самият управител на сградата ще има представителни функции и няма да има ангажименти да организира процеса по една реконструкция например. В подкрепа на горното е и че регистърът на етажната собственост е в общината, а кметовете имат отговорността да се грижат за облика на града и урбанизацията. Затова е логично съсобствениците да искат от общината изпълнението на определени строително-ремонтни работи. Управителят ще отива в общината и ще попълва заявление за ремонт на фасадата или градинката, неща, които могат да се финансират по европейски проекти или други фондове. Общината изготвя списък със сградите, които имат нужда от дадени дейности. Подават го за финансиране към Министерството на регионалното развитие или ведомството, през което минават ресурсите за определената дейност. Знае се, че има определени средства, които се заделят всяка година. Потребителят на сградата ще сигнализира за проблеми, а общината ще прави график за саниране. Общините ще разполагат с целеви средства за разлика от сега, когато имат разходи за администриране на етажната собственост и никакви приходи насреща. От друга страна, те имат ресурса да кандидатстват за усвояване на еврофондовете – и административен, и човешки, и финансов. Те в крайна сметка кандидатстват по всякакви програми и няма проблем това също да стане част от дейността им.

Все пак по програма "Регионално развитие" има предвидени едва 40 милиона евро в периода до 2013 г. за обновяване на жилищни сгради.
- Пари за сходни дейности идват от много и различни места. Успеем ли да създадем модел, с него може да се кандидатства по различни програми и няма да е проблем, ако го прави общината. Така или иначе те сега обикалят всички министерства и кандидатстват за най-различни проекти.
Разбира се, това е много сурова идея, но може да започнем да правим работни срещи и да изчистваме нещата.
Сега какво става – гражданите ходят на едно място, за да регистрират, на друго – за да обследват сградите, трети път – да кандидатстват. Те трябва да седнат, да си създадат управител, да се регистрират, после да направят проект, да отидат в Министерството на регионалното развитие, за да кандидатстват и да усвоят средства, след това да ги отчетат.  Процесът трябва да се окрупни.
Но един път хората трябва да се съберат и да изберат начин на управление, защото този процес трябва да се управлява. Трябва да е ясно какво и на какъв принцип ще се плаща.
Внесох в парламента и проект за изменение на закона, който да даде възможността на собствениците да си изберат как да се гласуват решенията в общото събрание и да имат вариант гласовете им да се определят според броя имоти, а не според процента общи части, тъй като там често има несъответствия – веднъж имотите са продавани с включени общи части, при препродажба - според застроена площ. Често сборът от процентите на отделните собственици е различен от 100 и започват кавги за това кой какво право на глас има. Искаме да дадем възможност, ако промяната мине на второ четене, собствениците да изберат да гласуват според броя обособени имоти.  
При условие че парите са там и няма кой да отиде да ги вземе, трябва да се намери по-ефективен модел, който да заработи.
 
Можем ли да кажем, че ЗУЕС в този си вид е проблемен?
- Да, и не е работещ. Той така или иначе не е заработил, но можем да го оправдаем и с това, че правителството се смени малко след като той влезе в сила през май.

Но какво ще спечелят собствениците от регистрацията?
- На първо място трябва да е самоинициативата да искат да живеят в по-добра среда, в която да има регламент. Трябва да провокираме тази инициатива у хората. Всеки от нас осъзнава, че има нужда от по-добра жилищна среда, всеки иска входът да се поддържа, да е чисто, покривът да не тече, да няма проблеми с фасадата. Трябва да направим кампания, да кажем защо го правим, да покажем примерите на хубавите и на лошите сгради. Хората ще си проведат общи събрания и ще се регистрират. Това не е толкова сложно. Оттам нататък финансирането е проблем. Трябва да се намери най-късият път към него.

Пълният комплект на законите помага ли, включително енергийната ефективност?
- Този закон също не е заработил. Законите трябва да се консолидират, да се види точно кой какво прави и да се създаде административният орган, който да поведе процеса.

Мнението ви съвпада ли със становището на Камарата на строителите, където също се смята, че липсва съгласуваност и координация между законите и институциите по отношение на санирането на старите жилищни сгради и прилагането на мерки за подобряването на енергийната им ефективност?
- Абсолютно съм съгласен. Затова трябва да се тръгне оттам да видим какви са целите и възможностите на обитателите на една сграда. Когато това се разпише, ще се тръгне по различните закони и изискванията им ще се консолидират.

Кое е най-голямата пречка собствениците сами да финансират ремонтите на сградите в момента?
- Администрирането на целия процес: подготовка на документацията, работа с институциите, кандидатстване за финансиране. Това е сериозен обем работа и някой трябва да задели голяма част от личното си време, за да го върши. Решението е този процес да се окрупни, преструктурира и преорганизира, за да се намери  къс, бърз и ефективен път.

Може ли да се увеличат стимулите за тези дейности?
- Най-напред трябва да се даде добър пример. Има около 30-ина такива проекта, но са твърде малко. Въпросът е да се видят ползите.  Преди се вървеше в посока да се плащат по-ниски данъци, но пък общините няма да са съгласни. Другият вариант е тези, които не са подобрили енергийната ефективност на имотите си, да плащат по-високи данъци.

Сега е точно обратното – на сгради, които имат по-добра дограма и топлоизолация, се присъждат по-високи данъчни оценки и собствениците им плащат повече и за данък сгради, и за такса смет, отколкото аналогични имоти с по-лоши характеристики.
- Точно така е. Трябва да се търсят такива механизми за стимулиране, тоест, който е добър стопанин, да плаща по-малко.

Собствениците на жилища в многофамилни сгради имат шанса да кандидатстват за безвъзмездно финансиране по Оперативна програма "Регионално развитие" за повишаване на енергийната ефективност и качеството на блоковете си, но за да стане това, трябва да се сдружават. Според  заместник-председателя на Комисията по регионална политика и местно самоуправление в Народното събрание инж. Николай Пехливанов законодателството в момента не ги стимулира да го правят и не успява да постигне целите, с които е създадено, една от които е повишаването на енергийната ефективност на сградния фонд. За това той предлага то да бъде променено, така че да доведе до реални действия и реализирането на конкретни проекти. В противен случай страната ни може да пропусне шанса да използва средствата от Евросъюза, отпуснати за тази цел, а високите разходи за енергия да продължат да тежат на икономиката. Пехливанов е избран за първи мандат в парламента като депутат от "Атака". Преди това беше собственик и управител на "Грийнлайф" (Green Life Property Development), строително-предприемаческо дружество, реализирало проекти за ваканционни жилищни комплекси по морето и в ски курортите, наследник на "Билд инвест груп".

Законите Законът за управление на етажната собственост въвежда два модела за вземане на решения, касаещи поддръжката на сградите: общо събрание или сдружение на собствениците. Общо събрание В общото събрание собствениците имат право на глас, равен на процента на идеалните части, който те притежават в общите части на сградата. Общото събрание може да взема решения за обновяване и за извършване на основен ремонт в сградата с мнозинство от 67% от представените идеални части. То може да приеме решения за получаване на кредити, безвъзмездни помощи или субсидии. Общото събрание утвърждава и разходите за изпълнение на указанията в техническия паспорт. Сдружение на собствениците Законът дава възможността на собствениците да се сдружават в сдружение на собствениците, което е самостоятелно юридическо лице с нестопанска цел. То се създава само с гласовете на всички собственици. При промяна на собствеността членството в сдружението се прехвърля на новия собственик. За обновяване и извършване на основен ремонт на сградата решенията се вземат с мнозинство от поне 67% от представените идеални части. Сдружението е заложено в законодателството като единствения инструмент за кандидатстване за безвъзмездна помощ по оперативна програма "Регионално развитие" и за кредити от фонд "Енергийна ефективност". Публичен регистър на етажната собственост Етажната собственост трябваше да се регистрира в публичен регистър, който се води от общините, в срок от шест месеца след влизането в сила на ЗУЕС. След изтичането му към ноември общи събрания са проведени и в регистъра са вписани едва 2% от всичките жилищни сгради в режим на етажна собственост. Затова Николай Пехливанов предлага удължаване на срока в закона до 30 юни тази година. В момента те се обсъждат на първо четене. Енергийна ефективност, енергийни сертификати До 2012 г. всички сгради в режим на етажна собственост трябва да бъдат обследвани от съответните специалисти дали отговарят на изискванията на законодателството и да им бъдат издадени технически паспорти, които съдържат информация за сградата и евентуално дават предписания за действия по привеждането й в съответствие с действащите нормативни актове, включително за енергийната й ефективност. Законът за енергийната ефективност задължава собствениците да извършват ремонти, ако сградата не отговаря на нормите за енергийна ефективност. Те трябва да бъде извършени до три години, след като са получени резултатите от обследването на енергийната ефективност на сградата и й бъде издаден енергиен паспорт.

Основни проблеми пред санирането на жилищните сгради Повече от 80 хил. многофамилни сгради с около 700 хил. жилища (около 53.6 млн. кв.м разгъната застроена площ) са имали нужда от сериозно обновяване към 2007 г. Същата година стартира проектът "Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради" на Министерството на регионалното развитие и благоустройството и Програмата за развитие на ООН. По него са обновени 27 сгради до сега. Идентифицирани са няколко основни проблема: •Липса на традиции в съвместното управление на общата собственост чрез сдружения на собствениците, като същевременно обновяване с необходимия обхват изисква участието на всички обитатели като общо тяло •Професионалното управление на жилищни сгради е почти непозната практика, но обновяването изисква технически сложни мерки, прилагане на технически норми и постигане на висок стандарт •Обедняването на населението през годините на прехода и съответно невъзможността да се финансира обновяването на преобладаващо частно притежавания жилищен фонд в комбинация с липсата на подкрепящи финансови механизми (преференциални заеми и субсидии).

Дейности, които може да се финансират от Оперативна програма "Регионално развитие" Обновяване на общите части на многофамилни жилищни сгради: - основни елементи от конструкцията на сградата (покрив, фасада, дограма по фасадата, стълбищна клетка, външни и вътрешни коридори, входни врати и площадки, асансьори) - вертикални технически инсталации (водоснабдителна, канализационна, електрическа, отоплителна, телекомуникационна, пожарни кранове) на сградата - одити за енергопотребление и мерки за енергийна ефективност за всички проекти в жилищните сгради, споменати по-горе (например топлоизолация, смяна на дограма, локални инсталации, връзки към системите за топлоснабдяване, газоснабдяване или използване на алтернативни възобновяеми енергийни източници).